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海南房?jì)r(jià)不斷攀升,這5個(gè)因素調控都無(wú)法控制?。?!

2018-01-02 11:04:52編輯:xiao編欄目:海南房產(chǎn)來(lái)源: 瀏覽量(

[摘要]房?jì)r(jià)不是你說(shuō)降就能降的時(shí)候,希望大家不要急于反駁,先看完接下來(lái)為大家公布的一項最新研究:房?jì)r(jià)由哪些部分組成?看完后還認為房?jì)r(jià)想降就

房?jì)r(jià)不是你說(shuō)降就能降的時(shí)候,希望大家不要急于反駁,先看完接下來(lái)為大家公布的一項最新研究:房?jì)r(jià)由哪些部分組成?看完后還認為房?jì)r(jià)想降就能降的朋友們,歡迎大家留言發(fā)表觀(guān)點(diǎn)。


1、土地成本

土地資源不可再生,越來(lái)越少,自然也就越來(lái)越貴。每次土拍,開(kāi)發(fā)商競價(jià)競地的激烈程度,就像是只要能拿到地,出再多錢(qián)也不在乎。

土地是開(kāi)發(fā)商建設過(guò)程中的第一個(gè)必備元素,拿地的成本最終必將要算入房?jì)r(jià)中,據研究顯示,開(kāi)發(fā)商的拿地成本約占房?jì)r(jià)的30%—40%,這筆錢(qián)用來(lái)購買(mǎi)土地的使用權,繳納土地出讓金。


2、建筑成本

拿到地就要開(kāi)始施工建筑,建筑成本支出包括房子施工的水泥、磚瓦、管道管線(xiàn)、電梯等成本、人工成本、社區設備成本、綠化維保成本等,整體算下來(lái),又占房?jì)r(jià)的30%—40%。有的樓盤(pán)如果是精裝修的話(huà),還要包括更多的室內設備成本,可能要達到總房?jì)r(jià)的45%左右。


3、稅費成本

開(kāi)發(fā)商從拿地到建筑施工,到銷(xiāo)售,這個(gè)過(guò)程也是要不斷地繳納相關(guān)稅費的。主要包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅,所得稅、印花稅等各種稅費,加起來(lái)大約占房?jì)r(jià)的12%-15%。由于各個(gè)城市的稅費標準可能不同,收費起點(diǎn)也會(huì )略有不同,所以此數據是保守估計。


4、銷(xiāo)售管理成本

銷(xiāo)售管理成本主要包括銷(xiāo)售人員工資,項目管理服務(wù)成本,廣告宣傳費用等,該部分費用約占10%—15%。

如果一個(gè)項目的操盤(pán)能力特別強,樓盤(pán)建設銷(xiāo)售周期短的話(huà),成本也會(huì )相應減少,如果操盤(pán)能力太差,拖個(gè)三五年,八九年,那么銷(xiāo)售成本也會(huì )隨之增加。隨著(zhù)時(shí)間的消耗,成本增加,樓盤(pán)的價(jià)值也可能會(huì )有所損耗。這對開(kāi)發(fā)商是非常不利的,同時(shí),也是現在樓市快銷(xiāo)現象存在的一個(gè)重要原因。


5、開(kāi)發(fā)商利潤

除去以上的成本支出,剩下的部分就是開(kāi)發(fā)商的利潤了,一般占10%—15%。所以開(kāi)發(fā)商在定房?jì)r(jià)的時(shí)候,根據以上各部分的份額和支出,一個(gè)大概的房?jì)r(jià)就會(huì )被制定出了,房?jì)r(jià)再低,也不能低于自己支出的成本,必須將本金收回來(lái)才是定價(jià)的底線(xiàn)。

如果想要降房?jì)r(jià)的話(huà),這五項中,唯一能改變的就是開(kāi)發(fā)商的利潤嘍。但是,請牢記,企業(yè),是以盈利為最終目的的。


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